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物业消防管理中存在的问题及改进措施
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物业管理,是指物业管理企业对城市中各类住宅物业及其配套的共用设施、设备和绿化、卫生、交通、治安、消防、环境等统筹进行维护修缮、整治等管理服务的活动。确保管理区域内业主及物业使用人的生命财产安全是物业管理的一项基本内容和工作,而消防安全管理在生命财产安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前黔西南州的物业消防安全管理还存在着许多亟待解决的问题,因此要进一步推进物业消防安全管理,必须尽快建立健全物业管理服务体制和运作规范体系,形成与目前蓬勃发展的房地产经济和住宅商品化、社会化相适应的新型物业管理模式。

一、物业服务企业消防安全管理中存在的问题

(一)重视程度不够。一些物业服务企业重经营、轻安全,重眼前、轻长远,重修补、轻维护,精力、人力、财力、物力多放在物业经营、费用收取、环境卫生、治安防范和普通的水电维修等方面,忽视了对公用消防设施日常维护和消防安全日常检查,造成物业服务企业内部消防安全制度不完善、机构不明确、职责不清晰,消防值班、巡查、维护失位、缺位,隐患频现。

(二)主体意识不强。有的物业管理公司过分强调为业主和物业使用者“服务”,在消防安全问题上不想管、不敢管,对房地产开发企业、建设单位的物业保修责任,对建筑消防设施检测和维护保养单位的依赖性大,对业主、经营场所的自治自律和行政部门的指导干预期盼值高,造成对业主进场装修使用把关不严、跟踪服务管理不到位,对消防设施故障损坏发现维修不及时,出现问题推、拖,乐见“责任不清”状态,不能主动实施管理、积极解决问题、勇于承担责任。

(三)管理水平薄弱。当前,物业服务企业从事消防管理的多为消防控制室值班、保安和水电维修人员兼职较多,除消防控制室值班员按照国家法律规定经消防专门培训持证上岗外,其余人员基本上都没有经过专门消防培训,导致从事消防管理的人员没有掌握基本消防常识,不能发现火灾危险性,不懂得建筑消防设施功能和检查、维护、操作的基本方法,加之由于物业服务人员工资低、责任心差,消防管理几乎成“空白”。

(四)维护资金缺乏。按照《物权法》及有关规定,物业服务企业实施消防管理所需费用主要来自业主交纳的物业服务费,物业服务收费遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,然而实际生活中,物业公司提供的服务不能满足业主要求,服务质量与物业收费不成正比,是物业纠纷的核心所在。作为业主,往往采用拒交物业费作为自身的维权手段,长期积压、欠收的费用给物业服务企业造成较大压力,不得不缩减开支、压缩管理项目,造成服务质量降低,产生恶性循环。另外,商品住宅、售后公有住房住宅等虽有专项维修资金,可用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,但其使用条件和程序较为复杂,能够成功动用使用的在现实中并不多见,没有资金,物业服务企业对一些隐患问题的整改也是有心无力。

二、物业服务企业消防安全管理存在问题背后的原因分析造成上述问题的原因是多方面的,既有法律政策层面的因素,又有商品经济下社会管理方式的原因,涉及物权制度、合同关系、行政管理和业主自治等各种法律关系、各个环节。分析其具体原因,主要包括以下几个方面:

(一)物业管理整体发展水平不高。按照我国《物权法》和《物业管理条例》设计的模式,业主对建筑物内的住宅、经营用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。全体业主组成业主大会,代表和维护业主在物业管理活动中的合法权益,并选举业主委员会作为其执行机构。物业服务企业是全体业主决定聘用,受业主委托从事物业管理的,物业服务企业与业主共同体是一种合同上的委托关系。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。而现状是,很多建筑小区根本没有成立业主大会,以业主大会名义与物业服务企业签订物业服务合同的更加稀少,往往是开发商选聘其认为合适的物业服务公司,甚至“建管合一”,加之业主个体自治维权意识薄弱,在“多一事不如少一事”、“坐顺风船”等思想的作用下,不参与、不争取,物业服务企业非但不是大家的“管家”,反而给人们产生一种服务项目、服务标准、收费项目都由其说了算,只收钱不服务的感受。这种权利主体缺位、双方地位不对等、被服务者成了被管理者的现状是物业服务水平不高的最基础、最深层次原因。

(二)物业服务企业消防管理的职责定位不明确。在行政法律体系内,《消防法》第十八条规定“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理,提供消防安全防范服务”,《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第十条也明确“居民住宅区的物业管理单位应当在管理范围内履行下列消防安全职责:一是制定消防安全制度,落实消防安全责任,开展消防安全宣传教育;二是开展防火检查,消除火灾隐患;三是保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通;四是保障公共消防设施、器材以及消防安全标志完好有效。其他物业管理单位应当对受委托管理范围内的公共消防安全管理工作负责。”而民事合同中物业消防管理的委托事项则往往非常粗略(可参见建设行政主管部门设计的《前期物业服务合同》、《物业管理合同》示范文本),作为为业主服务、对业主负责、依赖物业服务收费而生存的物业服务企业,往往更加看重于“忠实”履行合同,这种行政责任与民事合同具体职责内容的不对应使得物业服务企业对自身的消防管理职责模糊、淡化。

(三)法律责任追究和纠纷争议解决渠道不畅通。例如小区内建筑消防设施损坏、占用消防车通道、堵塞封闭楼梯、擅自改变建筑物使用性质等问题,从行政法律关系来说,违反了消防法律法规,应当追究行政责任。但很多行为确实不是物业服务企业直接所为,物业服务企业也进行了劝阻、制止,最多也就是管理责任,只处罚物业服务企业似乎不尽合理;而执法部门如果要对众多的业主或者物业使用者直接实施处罚又谈何容易。从民事关系上来说,行为人的行为侵犯了其他业主的相邻权、对他人的人身财产安全构成了潜在危险,权利人可以通过民事诉讼等方式寻求救济,但中国传统邻里关系和睦相处的观念和民事诉讼周期、成本和执行等因素,给问题的最终解决造成很多障碍。这是许多具体问题、具体隐患、具体纷争处理解决难的很重要的原因。

(四)政府介入和干预方式简单而效率不高。政府的介入或干预是在市场运行不规范、权利主体自治意识不高的情况下一个重要手段,以保证制度的执行,维护公共利益。具体到消防行政管理领域,在消防安全责任制没有彻底落实、社会化消防工作网络没有完全形成的当今,社会和单位都依赖于公安机关消防机构的消防监督执法行为,而消防监督目标的重心、消防监督检查的方式和重点、消防警力的配置等因素使得消防机构无力、无法对物业小区实施太多的监督管理,即使检查发现问题也只能要求物业服务企业督促解决,更不能陷入房地产开发商、物业服务企业、业主、相邻关系人等相互间错综复杂的利益纠纷中,所以在具体问题的解决上政府及其职能部门的干预往往显得很表面化,甚至很被动,被管理的各方都不理解、不满意,具体隐患问题解决效率并不高。

(五)物业消防维修费用使用不透明、不畅通。物业服务企业接受业主委托,对共用的消防设施设备进行维修、养护、运行和管理,其所需资金来源于物业服务费(但是当前消防设施的管理中还有定期检测、维护保养、城市远程消防监控系统的运行等支出都没有稳定的保障渠道);如果需要维修、更新和改造,则要动用专项维修资金,专项维修资金是业主共同交存、属业主共同所有,其使用决定权在业主,需要专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过,或者经由业主大会依法通过使用方案,再由政府建设(房地产)主管部门审核同意或向其备案后划转列支。这其中有两个关键点,一方面是必须明确物业消防服务日常维护职责和标准,以及需要动用专项维修资金的具体情形,这样才能够区分具体问题哪些是业主或部分业主自身原因造成的、哪些是物业服务企业管理不到位造成的、哪些是确实符合动用专项维修资金的条件(建设部、财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条就明确规定了不得从住宅专项资金中列支的四种情形),否则各方包括监管资金的政府职能部门认识不一,讨论或者审核不被通过;另一方面是程序上必须有双重大多数(两个三分之二)业主或业主大会讨论通过,这里面的难题一是没有组织者、二是多数不积极参与、三是众口难调形不成合意。这两个关键点在目前都没有成熟的机制、制度或者惯例,所以出现很多建筑消防设施彻底瘫痪、长期成摆设无法及时解决,根本原因是缺乏资金或者说有钱用不了。

三、加强物业消防管理的几点措施

从上述分析可以看出,物业消防管理法律关系十分广泛而复杂,涉及业主和物业使用者的建筑物区分所有权和相邻关系的权利与义务,业主大会、业主委员会的权利与义务,建筑物开发建设单位的权利与义务,物业服务企业依据物业服务合同所确立的权利与义务,政府及主管部门、相关职能部门的职权和职责等种种关系。寻求提高物业消防管理质量的对策也应当综合规划、统筹考虑、各方参与、齐抓共管。

(一)完善业主自治组织,提高业主自治水平。应当广泛宣传物权和物业管理法律知识,本着谁使用受益、谁管理负责的原则,指导、帮助物业小区广泛成立业主大会,选举业主委员会,作为全体业主的利益共同体和代言人,站在独立、主导的地位,发挥自治自律作用,理顺业主与物业服务企业的关系,由业主自觉维护好公共消防安全秩序,同时对物业服务企业的消防管理质量进行监督。当然,要抓好此项工作,必须由政府出面牵头才行。

(二)明确物业服务企业消防管理的职责与标准。在现行消防法律法规规定的基础上,可以由公安部门、住房和城乡建设部门联合出台物业服务企业消防安全管理办法的部门规章,明确物业服务企业消防管理的具体职责和责任追究办法;制定行业强制性或指导性标准,确定物业服务企业消防管理的具体标准,包括各岗位消防安全职责、消防组织机构、消防制度、消防宣传与演练、消防设施管理、消防通道与安全出口管理、消防巡查检查、火灾隐患督促整改、火灾报警与处置等等都应当细化、便于操作;制定物业服务消防安全管理合同示范文本,或者在通用示范文本中专节或专条列入消防管理范围和质量的内容。

(三)大力提高物业服务企业消防管理主体意识与管理能力。安全生产、社会治安综合治理、建设(房地产)主管部门等职能部门、机构要会同公安消防部门和乡镇、街道办事处、居(村委会)等基层政府和基层自治组织要多方位、多渠道监督、指导物业服务企业开展消防管理,使其充分确立管理主体意识和责任意识。要将物业服务企业消防管理能力纳入物业管理企业资质审查的内容,将消防知识和技能纳入物业管理师资格考试认定、保安培训的内容,加强对物业管理企业负责人员和消防管理人员消防安全专门培训,直至发展为要求物业消防管理人员必须经过消防安全专业培训上岗或者向物业服务企业派驻消防安全管理师。

(四)切实加强物业服务企业消防管理质量监督检查。以高层、地下、商用、人员密集、自动消防设施为关键要素,将相应的物业服务企业作为被检查对象和责任主体,列入监督抽查范围,随机抽查,防止产生失控漏管。在建筑消防设施、疏散通道、安全出口、消防车通道为重点内容,严格查处物业服务企业在公共消防管理中的消防违法行为,特别是对其擅自关停消防设施、擅自改变或同意改变建筑物和场所使用性质、以及其他因故意或重大过失形成火灾隐患的,要责令改正并依法严格处罚。同时,对于物业服务企业在维护公共消防安全秩序中遇到的业主或物业使用者的无理阻挠、拒不配合行为,要对相关责任人履行消防宣传教育、监督执法等职责,支持物业服务企业的服务与管理,同时对公众进行教育和警示。

(五)明确物业消防管理费用的收取、列支和管理办法。在物业服务收费中单列消防日常维护管理费用,在物业服务合同中明确消防管理开支的范围、条件、程序和标准,特别要明确第三方消防技术检测、维护保养、远程监控等服务所需费用来源和支出标准,详细界定日常设施设备故障老化更换、维修与大修、中修、更新、改造等需要动用专项维修资金的项目的情形和区别。对于消防设施瘫痪、严重故障等应当视为发生危及房屋安全等紧急情况,业主、物业服务企业和相关职能部门都要高度重视,简化专项维修资金支出程序和环节,保证建筑消防设施及时功能恢复和公共消防安全。同时,在立法和政策的更高层面上也要明确涉及公共消防安全的管理和设施维护、更新经费的保障突进、落实机制、监管模式和制约措施。

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